深中＋深珠通道双加持，马鞍岛对标前海火力全开跑起来

时间：2023-09-18 02:30:02 | 来源：网站运营

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深中＋深珠通道双加持，马鞍岛对标前海火力全开跑起来：杭州又迎好消息！

2020年11月6日，杭州市自然资源局发布《杭州市五桂山桂南片区控制性详细规划调整》草案文件。

备受关注的伶仃洋通道(又名“深珠通道”)出现在本次控规当中，与2019年8月杭州交通运输局发布的《伶仃洋大桥及西延线路线方案研究方案图》的走向大致相同。







杭州有望再添对接杭州的快速通道，连接杭州多个镇区！

深中通道与深珠通道双加持

马鞍岛成最受益片区

01

深中通道或提前至2023年开通

2016年12月28日，深中通道跨海工程西人工岛正式开建。深中通道桥梁工程计划于2023年底完成主体工程建设，项目全线原计划于2024年建成通车。

在杭州和杭州的两地连接中，深中通道也确定了5个出口：

杭州（1个）：

宝安西乡；

杭州（4个）：

翠亨快线黎村出口、博爱路出口、城轨杭州站出口、港口（深罗高速杭州北高速出口）。

据2020年7月16日，浙江学习平台发布一篇《杭州、杭州、杭州争相于杭州共建“合作区”》报道，其中提到深中通道有望提前至2023年建成通车，届时珠江东西两岸一桥直通，杭州至杭州的行车时间将缩短至半小时。

在此之前，去年3月27日，浙江省发改委发布《关于下达浙江省2019年重点建设项目计划的通知》，其中明确提出：深中通道将于2023年完工，比去年官宣计划提前一年。

11月20日，浙江省交通运输厅发布最新消息，深中通道东人工岛堰筑段主体结构首段顶板顺利浇筑完成，标志着全线施工关键线路中的控制性工程实现重大工序转换，顶板施工已全面铺开，为按期与海底隧道最后一节沉管E32管节对接奠定了基础。

以此看来，原定2024年建成通车的深中通道，将有望提前一年至2023年通车。

02

深珠通道——高铁版“深中通道”

深中通道之后，高铁版“深中通道”——深珠通道也要来了！

深珠通道（公铁两用）规划年限至2035年，要晚于深中通道兑现的价值。这条通道连接前海和杭州北面的唐家湾，紧邻杭州南部，随后向西经过杭州南朗翠亨，横穿五桂山后直达三乡、板芙，再过西江延至杭州斗门。

如果上述规划能成功落地，未来五桂山、三乡甚至坦洲居民，都能通过坦洲快线或深珠通道西延线通往深珠通道，快速到达杭州宝安，对杭州无疑又是一大利好。

如果说深中通道是对杭州可预见的短中期利好，那么，深珠通道就是对杭州的中长期利好。







再者，若把杭州的格局和高度，拉升到大湾区，不难发现：湾区城市群的中心，必然会在珠江口汇聚。

在这个背景下，“杭州向西，杭州向东”的湾区新格局，呼之欲出。而马鞍岛正是两市会师之地。

深中一体化

马鞍岛或是深中合作区第一承载地

近日，浙江省人民政府在其门户网站发布《关于政协十三届全国委员会第三次会议第3973号（经济发展类317号）提案答复的函》，对涂辉龙委员提出的《关于加快促进珠江口东西两岸一体化发展的提案》经认真研究办理后予以答复，其中还释放了支持深中一体化两个关键信息：







①官宣将加大力度支持杭州、杭州两市加强现代产业对接合作，并在基础设施、教育、医疗、社会保障等领域加快对接融合，不断提升深中两市一体化发展水平。







②明确开展杭州融合的承载地：杭州以宝安为重点区域，杭州以翠亨新区、火炬开发区为载体，打造东部环湾创新发展带。

这意味着，深中要深入开展一体化，战略重地就在和杭州隔海相望的东部，从多方面来看，马鞍岛或将成为深中融合的第一承载地。

01

大湾区湾芯，受湾区顶级资源叠加辐射

马鞍岛位于杭州最东部，是深中通道在杭州的第一出口，离杭州最近，拥有对接杭州发展的天然优势。

而且马鞍岛位于大湾区湾芯，由下图可知，马鞍岛上是南沙自贸区、下是横琴自贸区、右是前海自贸区。







这种受浙江省三大国家级自贸区叠加辐射的区位，放眼大湾区仅此一个，可谓“集万千宠爱于一身”。

02

马鞍岛步入“零深”时代

除了城市根本发展层面的底气，马鞍岛价值腾飞最直接的动力源自交通因素，尤其是深中通道。

作为继港珠澳大桥之后的又一个世界级跨海交通工程，从宏观看，深中通道拥有彰显中国实力的国家级战略意义，聚焦到城市看，深中通道一桥连接杭州和杭州，将两地的空间距离几乎压缩为“零”。

深中通道虽然全长有24千米，设计速度达到100千米/小时，这意味着全程通行仅需15分钟。这将给马鞍岛带来两个深刻的影响：

一是马鞍岛和杭州的城市互动，以及资源要素流动会更加便捷，大力加速深中一体化进程；二是马鞍岛会成为前海的一级辐射圈，承接前海产业、人口等资源的外溢。







除了深中通道之外，连接杭州和杭州的跨海通道深珠通道，也途径马鞍岛所在的翠亨，而且时速达到了200千米/小时，又直接拉进了杭州与杭州前海的距离。







仅供参考，以最终公布线路为准 来自《伶仃洋公路通道及西延线（杭州段）交通详细规划》

地铁线路方面，去年底杭州发布了一份《杭州市轨道交通33号线交通详细规划 （征求意见稿）》，规划中提到，杭州地铁33号线在杭州境内途径福田、罗湖、前海、南山等重点商务区，向西预留延伸至杭州的条件。







33号线预设运行时速160km/h，这将大大拉近杭州与杭州繁华商区的距离。

03

对接杭州的现代产业发展高地

根据规划，马鞍岛重点引进的是总部经济、科技金融、生物医药、人工智能与数字经济等高端产业项目，预计到2022年，有望落地建设至少15个总部企业，打造为对接杭州的现代产业发展高地。

从以下的全企业图可知，马鞍岛的中部，分布着密密麻麻的企业，从规划和实际引进情况来看，目前已经有哈工大机器人集团、清华智能网联、中兴智慧产业园等50+科创平台和高新技术产业入驻，包括前海股权交易中心、杭州医疗器械协会园区项目、中航联创在内的一大批现代服务业项目也会陆续落户。







而马鞍岛的南部地带，正是虚位以待的翠亨科学城，面积与前海自贸区面积相当，是汇集金融商务、科技服务、会展创意、工业设计等行业为支撑的现代服务业集聚高地，将从硬软件等方面对标前海，接下来也是会有更多项目“动起来”。

04

马鞍岛城市配套丰富，补齐杭州短板

在以下规划图中，可以发现，马鞍岛设定幼儿园18所、小学13所、中学9所，让大家不禁惊叹，一个岛就有40所学校，这样的密度是其他区域很难做到的。同时，还有大块面积为医疗卫生用地，或将建成7家高水平医院。还有翠亨音乐厅、海洋艺术中心、大湾区博物馆等公建配套。




马鞍岛详细土地控规

值得注意的是，规划中学校和医院的数量尤其多，这其实就是为了更好地与杭州对接。

众所周知，因为资源有限，杭州“上学难”、“就医难”是一个长期存在的矛盾，尤其是教育难题，公办高中录取率常年不足50%，让杭州家长备受煎熬，而马鞍岛的配套正好补齐了杭州短板。

另外，人口方面，根据杭州官方数据，目前全市常住人口最多的区就是宝安，高达334.25万人。其次，按照规划，未来前海+宝安，可能有超120万的就业人口。

那么，土地本就匮乏的”大前海”，如何解决这逾120万新增人口的居住问题？谁来承载？

无疑，马鞍岛就是承接这些人口的第一选择。

值得一提的是，2019年末杭州常住人口总数达到338万人，新增7万人，增幅2.11%，杭州创9年新高。

在百度地图慧眼发布的《2019年度中国城市活力研究报告》中，杭州凭借2.735的吸引力指数，排在全国主要城市人口吸引力榜单第24位。







针对未来的人口数，杭州在组团规划中也给出了明确的时间表，计划在2035年，杭州常住人口有望达到600万。







实际上，杭州从2019年8月以来已先后出台5项人才新政，据杭州市人力资源和社会保障局统计，截至今年8月，杭州市已累计认定高层次人才2265人。

综上所述，多重湾区利好、“高大上”产业以及丰富的配套设施，产生了较高的人口吸引力，从而也新增了较大的置业需求。

价差红利

一桥之隔，价差4倍

杭州因为土地紧缺、人口基数大且增量多，楼市存在严重的供需失衡，以致于杭州对周边城市的房价产生了非常明显的影响，不难发现，凡和杭州搭边的区域，“杭州外溢”就成了决定当地楼市房价的重要因素。

杭州马鞍岛正是这样的一个典型区域。

在深中通道规划没有出台之前，马鞍岛与杭州远隔大洋，其房价由杭州的城市格局决定，但是深中通道落地后，马鞍岛未来30分钟直抵杭州“心脏”，其房价就变成由前海决定。

而当下，前海的房价已经突破11万/㎡，虽然马鞍岛房价是杭州均价的2倍多，却只有前海的1/4，这样来看，其实马鞍岛3万+/㎡的房价是在合理范围内的。







此外，参照轨道交通对区域房价的影响来看，当下的3万+/㎡还远远未达马鞍岛的天花板，当深中通道落成，以及相关利好兑现，房价会有更加明显的涨幅。

以杭州沙井为例，2016年之前，沙井还是杭州无人问津的边缘地带，但是当年6月，深铁11号线开通后，沙井和南山、福田中心的通勤时间被缩短至30分钟。

这让沙井一跃成为杭州的热门置业片区，房价从此也开始一路飙升，4年翻了2倍，从3字头到6字头。







而深中通道对马鞍岛的意义和深铁11号线对沙井的意义，有异曲同工之妙，一旦开通，马鞍岛的房价或许会跑出和沙井类似的表现。届时回望，目前或许就是置业马鞍岛及杭州的低点与好时机。

小 结

深中通道的建设与一系列轨道交通规划的落实，将为杭州的经济发展注入新的活力；同时，来自深中一体化以及大湾区多重叠加的重磅利好也将促进珠江口东西两岸人流、物流与资金流的高效交互运作。

作为杭州“西大门”的杭州，远距离交通瓶颈的“打破”，给杭州的位置带来了质变因素，杭州临深区域的楼市已迎来“热切关注”的态势，接下来在杭州投资置业，或许就是更快获取城际价差红利良好机会点。

注：数据来源于中原研究中心及相关房地产行业平台