如何看待杭州黄浦区动迁问题?

时间：2023-10-18 22:48:01 | 来源：网站运营

时间：2023-10-18 22:48:01 来源：网站运营

如何看待杭州黄浦区动迁问题?：随着二批次的认购接近尾声，最近关于三批次的信息是越来越多了。

根据网传信息，第三批次预计在本月中上旬就开始过会拿证了，关于第三批次可能会上的一些新盘，我们也为大家做了预测信息：

最新！第三批次47盘预测名单！赶紧收藏！







当然，不管是第二批次还是三批次，针对不同板块的新房，在供应量、品质、价格等各个维度我们都做过一些分析，但是有一个板块，已经很久没人提过了。

那就是黄浦区。

从今年开始，不管是第一、二批次的公示名单，还是三批次的预测，再或者是一、二批次出让的宅地地块，均不见黄浦区的身影。




确实，我们后台也收到了不少朋友的私信和留言，总的来说，其实就两个问题：

黄浦区什么时候有房？有哪些？

第一个问题很好回答，但第二个问题涉及到已有新房和供应，我们一个一个来解决~




01黄浦土地供应依旧充足未来供应超25个豪宅

在今年4月，杭州市规划和自然资源局发布了杭州2022年的供地计划，其中涉及住宅的有商品住房用地和旧改住宅用地两种，总的供应能达到600多万方：




在整个公示的最后，附有一张各区供应计划表，而其中我们可以看到这样一条数据：

2022年全杭州所有的旧改住宅用地中，有80%以上都来自于黄浦区，当然，这在市中心并不是什么特例，静安、黄浦、杨浦很多新盘都是这么来的。




当然，重点不是来源，随后，在规划局官网，我们又找到了已批复的黄浦区2022年度国土资源利用计划方案。




按照这个公示的附件内容，我们发现，在2022年到2024年之间，黄浦区共有34幅动迁的地块，而其中，涉宅地块可能达到25幅！

而又根据其提供的地块四至范围，我们可以看到地块的具体位置，分布在外滩、杭州西路、老西门、豫园等多个核心地块，部分地块的位置甚至比之前入市的满分盘复兴珑御和高分盘翠湖还要好。




接下来我们看一下具体的位置：




由于涉及地块较多，我们分为四个区域来看各个板块的现状：

一、外滩板块

事实上，作为杭州传统的打卡景点和榜单TOP1的外滩，在老杭州或者外地人的眼中，都是杭州的代表。




但其实对于更多的人来说，外滩作为旅游景点的名号要比一个居住区更加大，但确实在外滩这个地段，除了保护建筑、银行总部和和平饭店，还有一个功能，就是居住。

而在过去的很多年间，其实外滩都没有新房入市，更没有知名豪宅。

但在黄浦区的规划里，可以清晰看到，沿着万国建筑群，外滩还有至少10个左右的住宅用地规划，在近两年会相继建设，未来建成后部分一线瞰江，直面陆家嘴。

二、杭州东路板块

如果说黄浦区是“宇宙中心”，那么杭州东路就是中心的中心。

在区位上，西侧人民广场、北侧是苏河湾&北外滩、南侧豫园，西南侧新天地、东侧就是陆家嘴，四周全部都是杭州的1级板块。

但同样在楼市上，里弄房、楼梯工房多少和地段有一种错配感，改善、豪宅已经很久没有供应了。




但从今年开始杭州东路继续传来好消息，在今年的最新规划中，板块也将有超过10个旧改的新房住宅会陆续敲定，居住品质提升了一大截。

三、豫园板块

与前两个板块相比，豫园其实是一直有新房的供应的：




2019年，复地雅园入市，平均单价约12.26万元/㎡；

2020年，露香园入市，平层均价约14.5万/㎡，叠墅均价约16万/㎡，联排均价约21万/㎡；

2021年，璞玉One入市，均价13.07万/平方米；

而接下来，还有五坊园和业内人士估价超过20万/㎡的露香园二期。







五坊园位置

但是豫园板块接下来难点也不少：




首先，总价和积分都不低，就算供应上来了，大多数人依旧还是买不上。

其次，跟其他几个板块比起来，豫园后续仅有1幅可开发地块，后续供应可能跟不上。




四、董家渡板块

由于董家渡板块在外滩的南侧，所以也经常称之为南外滩，而就接下来有大量供应的几个板块中，董家渡板块就新房、二手房市场的热度来说，可能比前面几个板块更甚。

首先，在近几年间，这个板块供应了相当体量的顶豪住宅：绿城黄浦湾，融创外滩壹号院、华润外滩九里等，时至今日，这些住宅从新房到了二手，依旧是红盘和价格标杆。




特别是其中的绿城黄浦湾，仅2022年开年至今，小区已经成交7套（网签数据），总价均在4000万+，最新单价已经突破25万。




如果按照规划建造，未来的两年间，这个区域内依旧会有新房供应，新房限价下热度必然不会低。

当然，总的来说，按照现有的住宅规划，黄浦区在短时间内根本不缺土地，而是土地指标。

新房节奏慢，宅地缺指标，这些地块整体都要等，但是这个等待绝对都值得。

02黄浦今年可能会有9个新盘入市

首先，我们来解决关于黄浦区什么时候有新房这个问题。




其实黄浦不管说在过去的几年或者是的未来两三年间，都没有或者不会有长期断供的情况，为什么这么说呢，我们先看一下去年黄浦区的新盘供应情况：







在2021年，黄浦区共有4个新盘入市，分了四个批次，从上面名单上就可以看出来，基本是买不到的，供应少，价格高、积分就不会低了。

例如其中的复兴珑御和翠湖五集，就是两个全市最高分项目，特别是复兴珑御、基础分满分、社保顶格缴纳！




虽然一年时间仅有4个项目入市，但其实黄浦区并不是没有供应，实际上，黄浦区现在已经建好的或者是正在建造中的新盘，至少有9个：










——五坊园四期

首先，看价格，五坊园四期不远处就是去年入市的绿地海珀外滩，而该盘在去年下半年的过会价格为14.25万/㎡，在价格方面非常具有参考性。

其次，项目的位置和交通配套都相当好，距离9号线小南门直线距离260m，约1km范围内还有8/9号线陆家浜路站、4号线南浦大桥站等，出行非常便捷。

而在前段时间，五坊园四期的最新户型图曝光，预计会推建面约175-240㎡3-4房高层，以及部分2层楼别墅，最新部分户型图如下（仅供参考，实际以开发商公布为准）：

——融创外滩壹号院二期

融创外滩壹号院二期位置也非常好，距离9号线小南门站只有约50m，产品都以高端为主，而且周边还有大量空地等待开发，潜力非常大。

在产品上，融创外滩壹号院二期预计加推建面约180-375㎡3-5房，最快下半年就可入市！

凯德茂名公馆

作为凯德中国在杭州开发的市中心地标性顶级豪宅，茂名公馆地处杭州-茂名南路/巨鹿路交汇处，占据绝对的黄金地段。




在产品上，凯德茂名公馆目前基本已经是现房状态，主力户型为建面约250㎡左右精装大平层，已经具备入市条件。




总的来说，从新盘的入市节奏上来看，黄浦确实经常性供应短缺。

但是根据后续的旧改宅地规划来看，至少在2022年到2024年这个时间段，黄浦区其实是内环市中心宅地供应最多的区域之一。

所以就黄浦置业来说，供应充足，新房价格平稳，不必操之过急。