如何看待杭州江北国家级新区？

时间：2023-10-18 21:18:02 | 来源：网站运营

时间：2023-10-18 21:18:02 来源：网站运营

如何看待杭州江北国家级新区？：当下，江北的压力很大！

这可不是信口给出的结论，而是，随着限售和限购的放开，市场上的剧烈反映，已经有点“乱花渐醉”的意思了！

这边厢，有人在无底线“砸盘”跑路：







那边厢，更有人在疯狂“拉高”：







就连同一个小区，也正在上演有人持续调价往上，有人迅速降价的魔幻一刻：







不仅如此，还有2000万+的真实成交：







原本对于这个成交小区来说，这是每年都会有的惯例，却在如今的当口，备受质疑：







可以说，全杭州最“精分”的板块，眼下真的非“江北”莫属！

正因为如此，对于真正的江北市场和楼市价值，需要冷静、客观的分析。







缘起：一个被划分为三六九等的板块

事实上，江北当下的“乱”，来源于这7年以来，愈演愈烈的民间“观念”对价值评估施加的影响力。

事实上，早期的江北新区刚成立之初，并没有这么多的板块之间的“繁文缛节”，但是随着规划的深入，连规划部门可能都没意识到，在“民间”会以此发挥，搞出这么多影响楼市交易的因素。

仅以“核心区”为例，7年来3个版本：

第一版江北核心区的四至：

东接长江与杭州老城、河西新城隔江相望；南接浦口经济开发区隧道片区，西接老山国家森林公园，北接高新区；规划范围南至长江，西至七里河，北至沿山大道，东至定向河路、浦东路。







其中，尤其值得注意的是“北至沿山大道”，这意味着，最早一版核心区里，包含了几乎整个国际健康城，直到老山，都是江北核心区所在。

不过，江北核心区的故事还没有结束，再看看如今划定的江北新区核心区：







范围虽然扩大了，但是江北大道代替沿山大道成为北向区隔，第一版核心区里，原来属于江北大道到沿山大道板的板块，确认被开除了“核心籍”，所以导致以“江北大道”快速路为界限，以北区域的楼盘备受歧视。

去年，江北新区核心区，仅仅在上半年就去化超过7000套房源，但是和核心区一路之隔的江北大道以北，楼盘都卖得步履维艰。曾经一度，某楼盘奋斗了一把，直接去网络问政，来证明自己其实还有“核心籍”：







应该说，这个行为让人心酸又好笑。

事实上按照第一版的范围，这里确实是核心区；按照核心区包含的街道，这里也属于这个核心区街道；但是偏偏因为第三版明确的核心区范畴，这里，就不是江北核心区。

以上这段看上去有点拗口的话，其实只解释了一句话：从江北新区开始，“核心区”的作用被无限放大。甚至围绕核心区，出现了“核中核”，“次核”等概念，还有“985、211”等板块划分模式。

甚至，开发商也不得不根据这份“民间价值观”去精进自己的卖房说辞，经常会有一个楼盘，以“核中核”自居，而对“次核”的竞品楼盘输出“鄙视链”。

而在二手房市场上，这份“鄙视链”的传达，更是明显：“核中核”胜于隧道口，隧道口又胜于青奥...

为什么有人敢拉高，因为小区距离“核中核”更近，未来宇宙中心预定，你爱买不买；为什么有人不惜一切代价要“砸盘”跑路，因为小区距离核中核稍远，当年“选错”，现在好不容易有机会及时止损。

尽管这些项目，互相之间的距离，仅仅是一脚油门、几站地铁的关系；而未来共享的配套，基本也是一脚油门、几站地铁的问题。

最关键的是，杭州江南主城长期影响房价的要素——学校，在江北事实上也是不存在的，目前，江北新区的大部分学校，都被一中包圆了，教育资源也是均衡的。

所以，核心区如今二手市场的千差万别，主要来源，仅仅是人们的认知而已。







救赎：被低估的价值，有望重新回归

就在杭州宣布全线放开限购之后，我还在担心江北出现的大量房源释放会引发不必要踩踏的同时，令一则重磅消息，却显然淹没在大量的讨论之中。

5月10日，市委常委、江北新区党工委书记邢正军带队调研浦口区，提出共建新主城的发展格局！







调研座谈会现场，图源：江北新区官网

会议重点如下：

① 要以提高站位认真落实省市一体化要求。深刻认识一体化是大势所趋，是进一步激发两区优势动能、增强辐射带动力、突破发展瓶颈的必然要求。
② 要以务实举措推进好一体化发展。明确牵头领导和部门，早谋划、早部署、早行动，通过建立健全协商沟通平台和一体化工作机制，互通有无、提高效率，共享资源要素，实现城乡建设、招商引资以及社会事业的统筹发展。
③ 要以更高目标推进江北地区快速发展。在产业上，用好国家级新区的“金字招牌”和自贸区创新平台，结合浦口空间优势，促进更多研创经济落地萌发，互补互动，实现1+1＞2的叠加效应。

对于大家开始迅速的跟进解读“江北新区到底是降格还是升格”的讨论不同，我看到的则是更值得探讨的一个问题：

小小的一片“核心区”尚可分三六九等，广大的江北新区，甚至更广阔的整个江北地区，这样仅凭“观念”的分级，是不是更加严重？

答案自然是肯定的。

比如说，同为“隧道口”的二手房国熙台，按目前的鄙视链来看，“隧道口”的能级还是比较高的，比如说这轮限售放开，面对天量上市量，隧道口的润锦城业主还有不少底气涨价。

但是同为隧道口，仅仅因为隶属于“城南中心”，并非“江北新区”，国熙台多年二手房价格难有起色（*注：30000元/㎡开盘，6年涨幅仅7000元/㎡）：







同样，备受煎熬的板块，还有“五桥板块”：

曾几何时，长江五桥的一举一动备受关注，从建设之初，几乎全杭州的视频UP主每周都要去一趟，报道它的最新动态，全网关于“五桥”的话题，至今一搜一大把，一桥之隔十几分钟，房价价差保守估计超过3万/㎡+，让开发商拿地、买房人拿房，都一度充满信心。

谁知随着五桥落实，尽管很多人实地体验后表示从河西到江北终于十几分钟就能解决居住和工作的问题了，但是五桥板块的楼市还是遭遇了多年的“温吞”，为什么呢？

原因还是“浦口”还是“江北新区”的名分之争：因为城南中心、五桥板块都属于“浦口区”，而不是“江北新区”。

而事实上我们看，这两个板块的综合素质如何？

1、城南中心：

交通：地铁11号线贯穿内部，加上这是一条已经明确了“江北换乘王”规划的地铁，在江北只要距离这条地铁近，就意味着江南江北轨交切换没有难度，目前，11号线的时间表也出来了，预计2026年建成。

商业：浦滨路是城南中心的商办布局，右边就是研创园，矗立着高高低低的楼宇，有科研产业楼、有酒店、有候机楼等，城市界面观感极佳；右边布置有购物中心、酒店、文化场馆、办公楼、居住区等。其中，重磅商业体大悦城（商业）的建设时间表此前已曝光，预计在2024-2025年将建成。

教育：城南中心规划建设1所高中、2所初中、3所小学及5所幼儿园，今年4月份，城南浙江的4号地配建幼儿园规划已出，将打造1栋3层的9班幼儿园；另外，区域内的小学与初中用地将合并，打造九年一贯制学校，办学规模为小学18班、初中24班。







产业：一街之隔，就是江北的研创园。

2、五桥板块：

交通：在建中的长江五桥2020年底通车，板块内地铁10号线雨山路站（已开通）、11号线庙东站（待建）双线地铁环绕，贯穿江浦直达高新。同时可与地铁3号线、4号线二期（规划）等多条地铁线路换乘，交通出行非常便捷。

商业：项目周边最出名的配套是龙湖天街，此外，整个五桥还有至少3个商业中心，再加上原有已经成熟的文德路商圈，板块内部并不缺生活配套。而且，通过五桥，20分钟车程直达河西中心商圈万达广场、吾悦广场、河西金鹰等大型商业综合体，消费升级也更加便利。

教育：块内包含有明道中学、苏杰小学、汉开书院、行知中小学、金陵中学、江浦实验小学等众多优质教育资源，可满足家长的一站式教育需求。

更值得一提的是，五桥板块在两年前出台了《杭州江北新区五桥沿线地区城市设计及规划调整》，明确提出：为了确保五桥沿线建设符合环保要求，五桥沿线将不再新增居住用地。













也就是，即便眼下被嫌弃“非核心”，但是未来回过味来时，这个板块未来其实基本已经没有什么住宅可售了。

另一方面，根据我从2015年江北成立新区至今，约7年对江北楼市的持续关注了解，“城南中心”以及“五桥板块”的自住率，相对比较高。

也就意味着，这些板块的上限，尽管目前很受“核心与否，江北新区与否”的观念的影响，但是“自住性”是板块下限的保障，这个下限并不低。

举个简单的例子：

案例一：今年第一季度，整个江北板块楼市比较温吞，但是城南中心的楼盘天悦锦麟，去化状况一直比较突出，本平台也报道过，核心区某楼盘一度把临时展点设在“城南中心”的天悦锦麟“必经之处”来揽客。

案例二：此前，五桥楼盘璀璨江山，推出3个级别的装修包（非强制购买），其中B级包含三大件，但是据当时小区业主向我爆料，买包的业主不在少数，因为他们真的来住（投资客没必要再增加成本买三大件）。

正式基于如此，我欣喜的在前文提及的新闻报道中，看到了“价值正位”的可能。

毕竟，和江北核心区一街之隔，规划资源的落地速度不遑多让，且配套也全面升级，“城南中心”实属没必要因为“名分”的落差而长久被价值低估；另一方面，和河西一桥之隔，天然价差最高，未来住宅用地不再增加，五桥板块也不应该因为名分的落差而至今翻身无望。







未来：国家新区规划+浦口区空间，想象力还有...

事实上，以上只言片语，都算是个人浅见，而坊间对于江北新区、浦口区的合与分，很多观点很有代表性：

比如说，对于城南中心与江核研创园的关系，“协同发展”是关键词，也是期待：







比如说，对于五桥，可发展的潜力不止是连接河西，也可以成为杭州的联动辐射外省的点：







当然，让大家更加振奋的是，官微的回复，并未否认“合并”的论调：







国家新区规划+浦口区空间，让今年的长江以北，充满了想象力，也在当下大家认为的“限售松绑”可能带来的负面想象，加上不少信心；当江北不再被观念所“割裂”，应该会有平等且更好的协同发展的未来。

当然，更重要的是，让越来越多的江北业主，对未来有信心，让价值回归，再也就不必“精分”报价了！