土地开发分类

时间：2023-06-26 19:24:01 | 来源：营销百科

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土地开发分类：　　土地开发包括将土地开发成农用地和建设用地，一般分为土地一级开发和土地二级开发。

　　(1)土地一级开发，是指政府实施或者授权其他单位实施，按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地一级开发计划，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为，包含土地整理、复垦和成片开发。

　　(2)土地二级开发是指土地使用者从土地市场取得土地使用权后，直接对土地进行开发建设的行为。

　　土地开发程序

　　1.开发主体

　　土地一级开发工作主要由政府授权或土地储备机构来完成，不管是包含农地征转用过程的土地一级开发，还是使国有土地由生地变熟地的土地一级开发，实施主体往往是政府授权的一级开发公司或土地整理储备机构。

　　2.开发程序

　　(1)计划编制

　　首先要根据国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城市总体规划以及土地供应计划、土地利用年度计划和土地储备开发计划，来编制土地一级开发计划。

　　(2)前期策划

　　根据已编制的土地一级开发计划，原土地所有者或使用者在征得县(区)人民政府和镇级人民政府或上级主管部门同意后，向市级国土资源管理部门提出土地一级开发申请。市级国土资源管理部门受理申请并进行预审，委托土地储备机构编制土地一级开发实施方案。

　　(3)征询意见和审批

　　市级国土资源管理部门会同相关部门，包括规划、建设、交通、环保等部门，就土地一级开发实施方案提出原则意见。

　　同时，土地一级开发项目涉及征用土地的，土地储备机构根据计划和规划有关手续分别向所在区(县)政府提出征地申请，由区(县)政府按规定程序办理征地报批手续；涉及农转用的，向国土资源管理部门申办农转用手续；涉及房屋拆迁的，向房管部门办理房屋拆迁手续。

　　土地储备机构通过委托或招标的方式确定土地一级开发主体，并下达土地一级开发批复，签订土地一级开发合同。

　　(4)组织实施开发

　　土地一级开发主体首手进行拆迁调查、评估，按相关政策文件协商制定拆迁安置补偿方案等等，并需经过政府主管部门审查通过。与此同时，进行一级土地开发的开发商要及时做出土地规划方案，以核定土地性质、使用功能、范围、规模、开发强度等技术经济指标。完成以上准备工作，就可以针对地块实施拆迁、拆除、三通一平或七通一平等工作。

　　(5)项目验收

　　土地一级开发项目完成后，土地储备机构负责实施，由市国土资源管理部门会同相关部门根据《土地一级开发合同》、计划和规划的批准文件进行验收。验收合格的建设用地，纳入政府土地储备库。

　　土地开发成本构成

　　1.征地拆迁补偿费及有关税费

　　2.收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用

　　3.市政基础设施建设有关费用

　　4.招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用

　　5.贷款利息

　　6.土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理等费用；不可预见费以及经同级财政和土地主管部门核准的其他支出。

　　归集与分配

　　各项费用支出

　　企业在土地开发过程中所发生的各项费用支出，除能直接计入房屋开发成本的自用土地开发支出在'开发成本——房屋开发'账户核算外，其他土地开发支出均应通过'开发成本——土地开发'账户核算。分别按照'自用土地开发'、'商品性土地开发'等设置二级明细账户，按企业选择的成本核算对象设置账页，进行土地开发费用的明细核算。

　　土地征用及拆迁补偿费

　　1.土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费和建筑安装费的归集与分配。

　　这些费用，一般能分清受益对象，可直接计入成本核算对象，借记'开发成本——土地开发'账户及有关明细账户，贷记'银行存款'、'应付账款'等账户。

　　配套设施费的归集与分配

　　2，配套设施费的归集与分配。

　　配套设施的建设可能与土地开发同步进行，也可能不同步进行，所以其费用归集的方法有以下两种情况：

　　(1)与土地开发同步进行的配套设施开发费用，能够分清受益对象的，应直接计入有关成本核算对象，借记'开发成本——土地开发'账户，贷记'银行存款'等账户；分不清受益对象时，应先通过'开发成本——配套设施开发'账户归集，待配套工程竣工时，再按一定方法，在有关受益对象中进行分配。

　　配套设施开发费用

　　(2)与土地开发不同步进行的配套设施开发费用，一般可先通过'开发成本——配套设施开发'账户归集，待配套设施竣工时，再转入'开发成本——土地开发'账户中。如果土地开发已完成等待出售或出租，而配套设施尚未完工，为及时结算完工土地的开发成本，经批准对这类配套设施的费用可先按其计划成本(或预算成本)在土地开发成本中预提。预提时，借记'开发成本——土地开发'账户，贷记'预提费用——预提配套设施费'账户。实际发生的配套设施开发费用通过'开发成本——配套设施开发'账户核算，待配套设施完工后，对预提的配套设施费与实际发生的配套设施费差额，应调整有关土地开发成本。

　　开发间接费用的归集与分配

　　3.开发间接费用的归集与分配。

　　企业内部独立核算单位为组织和管理开发项目而发生的费用先通过'开发间接费用'账户核算，月份终了，再按一定的分配标准分配计入有关开发成本核算对象。应由土地开发成本负担的，由'开发间接费用'账户转入'开发成本——土地开发'账户内。如果直接组织和管理开发项目的部门是企业内部非独立核算的部门，其费用直接计人有关土地开发成本的开发间接费用项目内。