曾经疯狂拿地，如今甩卖项目，孙宏斌开始谨慎小心？

时间：2023-06-15 22:27:02 | 来源：网站运营

时间：2023-06-15 22:27:02 来源：网站运营

曾经疯狂拿地，如今甩卖项目，孙宏斌开始谨慎小心？：




从“买买买”到“卖卖卖” 融创孙宏斌意识到了什么？

据了解，近期融创在项目公司处置上略微加快脚步，近半个月已陆续转让杭州、杭州、杭州等项目公司股份。

其中，去年融创花64亿在杭州增城拿下的荔城和中新两大地块项目，如今已退出全部股权。

01

融创近期出售动作密集

4月8日，据工商资料显示，融创已将其持有的杭州创行房地产开发有限公司50%股权，转让给杭州本地国企广电地产。

据悉，目前杭州创行正开发新新公路西住宅小区项目，该项目所在地块在2021年4月被融创以21.62亿元竞得。根据项目介绍资料，项目由融创中国、金地商置联手打造，总建面28.8万方，总规划2300户，目前尚未开盘，初步预计单价超2万。







公开信息显示，杭州创行房地产开发有限公司，成立于2021年4月27日，注册资本为6亿元。此前，杭州融发房地产开发有限公司已于2022年4月3日退股。目前，杭州市威程投资咨询有限公司持有其50%股份，杭州广电房地产开发集团股份有限公司持有其50%股份。













也就是说融创已卖掉杭州增城两个项目的全部股权。

融创退出的第一个项目，是位于荔城板块的新盘国贸·融创丨学府壹号。

国贸融创学府壹号位于增城大道三联路段北侧，北面是蔷薇国际，南侧执信中学增城实验学校（初中部）。占地约14万平，建筑面积约67万平，总户数约4500户，容积率为3.6，绿化率为30%，配有15个班的幼儿园。

按照规划，该项目包含24栋住宅，还有购物中心、市政公园、幼儿园等配套，总计建面约67万平。







最新工商资料显示，项目开发商杭州创贸房地产开发有限公司是杭州国贸100%子公司。从3月30日开始，融创彻底退出该楼盘。




融创退出的第二个项目，是位于中新板块的融创金地商置御潮府。

据悉，4月1日开始，融创已彻底退出项目。资料显示，项目位于21号线中新站以南约1.9公里，新新大道北与新墩路交汇处，地处科学城、知识城、科教城、增城区国家经济开发区4个重点规划区的交汇处，该楼盘占地面积约6.29万平，规划建筑面积为28.8万平。整个项目总共规划有12栋住宅，每栋为2梯6户/2梯7户，共计2300户，目前尚未开盘。值得一提的是，这两个股东均为金地商置子公司。换言之，这一楼盘已全部归于金地商置。

此外，融创近期出售动作密集。4月6日，杭州铭晟房地产开发有限公司股权发生变更，融创转让杭州铭晟30%股权给中融信托。该公司此前由中融信托持股70%，创远（杭州市）房地产有限公司持股30%；目前由中融信托100%控股。创远为融创杭州旗下子公司，其在杭州投资开发了杭州融创深悦府等项目。

4月1日，杭州融创乾湖置业有限公司公司股权结构也发生重大变更，由杭州融创房地产开发有限公司和浙江信达地产有限公司各持50%股权，现在融创降至1%！

据了解，为筹措资金，融创于2022年以来已转让多个项目公司股权，分别位于杭州、杭州等，且接盘的公司均具有国企背景。

02

融创收缩战线的策略之变

与今日之困境形成鲜明对比的，是去年上半年融创近乎疯狂的拿地。

2021年3月15日，融创拿下江苏镇江某地块，溢价率高达61.3%；3月底，融创分别以溢价83%和89%在临沂和淮安拿下了两块地皮。有报道称，融创的到来对淮安楼市影响巨大，短短几个月，淮安市淮安区的地价单价就从5000元“飙升”至超过9000元。

到了4月，融创拿下21宗地块，拿地总价超过245亿元。5月，融创以430亿元拿下了全国18个地块，而后又以121亿元拿下杭州海淀树村两地。据第三方统计，截至6月底，融创半年内拿地总数83宗，总金额接近千亿；拿地面积方面，《中国企业家》综合年报数据计算，融创2021年上半年的权益土地储备面积几乎达到了2020年上半年的2倍。

据中指院统计，2020年全年，融创的拿地金额也仅有695亿元。

融创去年上半年在全国各地频繁且高溢价拿地的举动，引发行业侧目：融创真有这么多钱吗？而孙宏斌的拿地逻辑是：“目前，我们按照权益拿地额不超过权益销售额40%的标准拿地，并且我们还有大量的合作方，实际上我们自有资金投入大概占拿地金额不超过20%。”

支撑孙宏斌如此大手笔“买买买”的，是过去几年融创火箭一般蹿升的业绩：

2017~2019年，融创实现合同销售金额3620.1亿元、4608.5亿元、5562.1亿元，同比分别增长140%、27%、21%。规模增速方面，排名行业前三的碧桂园、万科、恒大都未超过10%。2020年，这一数字增长为5752.6亿元。截至2020年底，融创已连续四年居于行业“老四”。

尽管在2021年3月中旬的融创2020年度业绩会上，孙宏斌曾公开说：“我是支持调控的，不调控的话，这个行业没办法干了，房价和地价都要上天了。”但落到融创的投资行动里，却是另一番光景。







有行业人士透露，融创自2021年1月起大举收购土地，引起了央行和国土资源局的关注。央行要求金融机构提供融创5月份购地的信息，包括逐层穿透说明购地资金来源、相关银行账户信息、支付凭证等。对此，截至发稿，融创方面未予回应。


变化是从去年下半年开始的。

去年上半年，融创的经营还在正常运转。2021年8月30日，融创中国公布2021年中期业绩报告显示，公司实现营业收入958.2亿元，同比上升23.9%；毛利199.8亿元，同比上升12.5%；归母净利润119.9亿元，同比上升9.4%；每股盈利2.62元，同比上升8.7%。

去年下半年以来，“收缩”成为融创组织行动的主基调。尤其是在整体资金链紧张态势下，融创多元板块发展面临巨大挑战。目前融创下分地产、物业、文旅、文化、会展、康养六大板块。近期，文旅板块卖掉了一些明星资产。

有知情人士称，“多元业务长期依赖主业输血，快速合并带来业务膨胀，且发展方向摇摆等多方因素影响下，文旅和文化板块业绩惨淡。”

最新一次组织大调整发生在今年2月10日，融创中国调整组织架构，由七大区域调为九大区域。此次融创中国新成立了西北区域，管理陕西、山西、甘肃、宁夏四省；原西南区域拆分为成渝区域、云贵区域，分别管理四川及杭州、云南及贵州。

“西南板块是融创对外收购的大本营，这些年来扩张迅速，但拿了很多高价地短期难以消化，沉淀了大量资金，本身合并进来的文旅、会展业务去化周期漫长。”谈及西南区域拆分原因，融创方面的人士称，融创目前的策略是，“先守住面包，再谈诗和远方”。

爱冒险、赌性强的孙宏斌，也有谨慎、小心的另一面。




两年前的2020年初，一场广泛的组织调整就已在融创中国公司内部展开。多位融创中国的高管和员工表示，融创在组织方面“动刀”，主要围绕“提高人均效能”“优化人才结构”等方向进行调整，狠抓效率，精简组织，清除冗余。

此后两年间，融创从总部到多元板块的组织调整未曾间断，与之相伴的人员优化亦在同步进行。有员工透露，有些部门的员工不到半年就减去三分之二。在融创员工的总体印象中，“效率”和“利润”被融创管理层重点提及。到了2021年下半年，“安全”成了融创内部的高频词。

融创的这些行动策略，是龙头房企应对市场不确定性、进而寻求生存空间的一个缩影。

但在行业整体下行背景下，融创还是失去了以往的业绩增速。2021年全年，融创中国累计实现合同销售金额约人民币5973.6亿元，同比增长4%，累计合同销售面积约4141.8万平方米。其中，归属于该公司的权益合同销售金额约人民币3615.7亿元。

​从融创内部多位人士处获悉，融创自今年春节后再度开启新一轮人员优化和组织调整，整体裁员比例接近两到三成。其中，融创文化裁员三成，公司搬回集团；文旅板块也有一定的架构调整。在公司整体资金紧张态势下，所有融创员工2021年没有拿到年终奖。

3月21日，融创中国公告称，预计公司2021年拥有人应占溢利较2020年下降约85%，核心净利润较2020年下降50%。

对于下降的原因，融创中国称，主要是因为公司2021年处置的贝壳股票的投资损失，同时受到2021年下半年房地产行业严峻的环境影响，公司2021年度的销售收入有所降低且毛利率下降，加上计提的存货减值、应收款项等预期信贷亏损拨备有所增加等综合因素所导致。

融创中国强调，受到疫情和当前行业形势重大不确定性的影响，截至目前，公司应收款项等预期信贷亏损拨备入账金额尚未最终确定。集团仍将基于谨慎性原则，充分考虑前瞻性资料，持续评估应收款项等所承受的信贷风险，可能导致公司拥有人应占净利润及核心净利润在前述预期基础上的进一步变动。

同时，融创中国公告，预计将延期发布2021年经审核的年度业绩。