“杭州一哥”仍在凶猛拿地，500亿有息负债压力大不大？

时间：2023-05-28 17:54:02 | 来源：网站运营

时间：2023-05-28 17:54:02 来源：网站运营

“杭州一哥”仍在凶猛拿地，500亿有息负债压力大不大？：

当其他出险企业在泥淖中艰难自救时，为何偏安一隅的滨江集团还在凶猛拿地呢？

01

拿地凶猛

11月29日，杭州2022年度第四批集中供地土拍结束，在出让的共8宗土地中，滨江集团（002244.SZ）斩获其中2宗土地，总金额36.6亿元。

在全年房地产形势严峻，行业艰难大背景下，2022年以来滨江集团共斩获土地41宗，其中权益土地金额达到373亿，公司总土储已超3000亿。

而2021年，滨江集团收获38个项目，可见在民营房企拿地意愿普遍走弱的背景下，滨江集团仍然拿地凶猛。

今年，滨江集团在售、待售项目预计超120个，较2021年翻了一倍，其中杭州市场占34个。

另外，近日滨江集团公告称，“21滨江房产CP004”拟于12月6日兑付。本期债券发行总额为9亿元，票面利率为4.2%。

《小债看市》统计，目前滨江集团存续债券13只，存续规模109.3亿元，其中有9只债券将于一年内到期，公司面临集中兑付压力较大。

未来偿债现金流

目前，滨江集团主体和相关债项信用等级为AAA，评级展望“稳定”。

当其他出险企业在泥淖中艰难自救时，为何偏安一隅的滨江集团还在凶猛拿地呢？它不仅占据了江浙沪的“辐射效应”，也搭乘了杭州楼市的快车。

02

财务指标好于同行

据官网介绍，滨江集团成立于1992年，具有建设部一级开发资质，全国民营企业500强，中国房地产企业50强，长三角房地产领军企业。

2008年5月，滨江集团在杭州上市，成为该年度唯一一家国内A股IPO上市的房地产企业。

在区域布局方面，滨江集团形成了“聚焦杭州、深耕浙江、辐射华东，开拓粤港澳大湾区，关注中西部重点城市”的发展战略。

滨江集团官网

从股权结构看，滨江集团的控股股东为杭州滨江投资控股有限公司（以下简称“滨江控股”），持股比例为45.41%；戚金兴持有滨江控股64%的股权，并直接持有公司11.94%股权，为公司实际控制人。



股权结构图

2022年前10个月，滨江集团销售金额达到1182亿，虽同比下滑16%，但远远好于行业平均水平。





据克而瑞数据，今年1-10月滨江集团以1084.2亿操盘金额位居房企第12位；以209.9万平方米操盘面积排第39名，属于千亿大型房企。




克而瑞数据

与开发和销售规模相比，滨江集团未开发土储规模较小，预计可满足两年左右销售需求，存在补库存需求。




从业绩上看，今年前三季度滨江集团实现营业收入198.7亿元，同比下降18.7%；实现归母净利润20.56亿元，同比增长55.2%。



归母净利润

虽然业绩增长，但由于土地成本较高，滨江集团的盈利能力持续下滑，今年前三季度其销售毛利率和净利率分别为16.65%和11.63%。

销售毛利率

截至2022年9月末，滨江集团总资产有2739.81亿元，总负债2277.68亿元，净资产462.13亿元，资产负债率为83.13%。




近年来，随着业务规模扩张，滨江集团的债务有所增长，公司财务杠杆水平逐步攀升。


财务杠杆水平

在“三道红线”方面，滨江集团扣除预收款后的资产负债率为67.6%，净负债率为60.8%，现金短债比为1.5倍，保持“绿档”。





《小债看市》分析债务结构发现，滨江集团主要以流动负债为主，占总债务的84%。




截至相同报告期，滨江集团流动负债有1915.54亿元，主要为其他应付款项，其一年内到期的短期债务合计有145.94亿元。




相较于短债压力，滨江集团的流动性较好，其账上货币资金有219.29亿元，除去受限资金仍可覆盖短债，公司短期偿债压力不大。




在备用资金方面，截至2022年9月末，滨江集团银行授信总额有1171.33亿元，其中未使用授信额度为663.61亿元，可见其财务弹性较好，间接融资渠道较为通畅。

银行授信

此外，滨江集团还有非流动负债362.14亿元，主要为长期借款，其长期有息负债合计有354.24亿元。


整体来看，滨江集团刚性债务总规模有500.18亿元，主要以长期有息负债为主，带息债务比为22%。




2021年和2022年前三季度，滨江集团财务费用分别为7.4亿和6.24亿元，截至2021年底公司综合融资成本为4.9%，可见其融资成本较低。




从融资渠道看，除了发债和借款，滨江集团还通过股权、应收账款、股权质押以及信托等方式融资。




在股权质押方面，截至2022年7月，滨江集团的控股股东滨江控股质押股数为3.2亿股，占其所持股份的22.65%。




近年来，随着房地产业务规模的扩大，滨江集团合作开发项目增加，公司少数股东权益快速增长，2019-2021年年均复合增长70%，但少数股东损益却波动下滑，二者占比不匹配，存在一定“明股实债”嫌疑。





在资产质量方面，滨江集团存货规模较大，截至2022年三季末该指标有1810.73亿元，且杭州项目占比高，受当地房地产市场和政策影响较大。




总得来看，滨江集团销售下滑程度好于行业平均水平，业绩持续增长；财务杠杆水平持续增长，存在一定“明股实债”嫌疑。




03

杭州一哥




1992年，邓小平发表“南方谈话”后，杭州加速改革步伐，允许每个区再成立一家房地产公司，滨江集团应运而生。

当时，建筑出身的戚金兴被任命为董事长，他用借来的8万元充当公司启动资金。




四年后，戚金兴放弃了出任江干区副区长的机会，选择继续在地产行业打拼。




同年，杭州滨江房产集团有限公司成立。随后戚金兴带领滨江集团成为了杭州首家成功转制的房地产企业。




2008年5月，滨江集团在杭州上市，成为该年度唯一一家国内A股IPO上市的房地产企业。

近年来，滨江集团开始走出浙江，扩大版图，并进军一线城市，但最终以失败告终。

2019年，滨江集团累计销售金额突破1120亿元，成功晋级千亿房企，但其销售额被外界质疑“注水”。

同时，滨江集团在杭州土拍场挥金如土，2020年和2021年每年都抢下14宗地，位居杭州拿地金额第一。

2021年下半年以来，一场前所未有的债务危机席卷了整个房地产行业，偏安一隅的滨江集团却穿越周期，成了为数不多的未出险民营房企。（作者微信：littlebond1）

•END•






债务危机深度剖析，信用风险提前预警，债券市场热点解读、投资者交流、社群内部闭门沙龙，接收《小债早报》和实时资讯，请扫码加入知识星球。

后台回复关键词

【已违约】三鼎控股 利源精制 安徽外经 精功集团 东方锆业 中安科 辅仁集团 金贵银业 贵人鸟 东旭光电 刚泰 博天环境 青海省投 盐湖股份 天神娱乐 天广中茂 新华联控股 桑德 力帆股份 亿达中国 如意集团 铁牛集团 英利能源 华讯科技 泰禾集团 世纪阳光 正通汽车 永泰能源 玉皇化工 勒泰集团 宝塔集团 杭州房信 吉林森工集团 杭州三建 文化长城 杭州浪奇 吉林神华 中钢集团 泰禾集团 巴安水务 天齐锂业 华晨控股 索菱股份 盛京能源 永煤控股 成龙集团 紫光集团 远高集团 鸿达兴业集团 延安必康 协鑫新能源 杭州能源 华夏幸福 协信远创 同济堂医药 紫光通信 福建实业 隆鑫控股 九通投资 启迪控股 蓝光发展 汇源果汁 国广控股 新光控股 宝能集团 花样年 新力控股 当代置业 岚桥集团 阳光集团 渤海租赁 国瑞置业 阳谷祥光 当代科技 易居企业控股 当代文体 全筑股份 鸿坤地产 融创中国 景瑞控股 俊发地产 宝龙地产 广西万通 弘阳地产

【未违约】汉能 吉林神华 河北海伟 浪莎集团 力帆骏马 北汽银翔 智慧海派 美年健康 鹏起股份 沙钢集团 四联集团 航天通信 维格娜丝 神舟电脑 百年人寿 雪莱特 广西水利 华晨电力 杭州莱士 科迪乳业 富贵鸟 隆鑫控股 亚太药业 海航酒店 美兰机场 09海航债 爱康科技 浩通物产 泛海控股 西部资源 安控科技 华讯方舟 得利斯 华昌达 雪松集团 广汇集团 红豆集团 中泰集团 海能达 科陆电子 永钢集团 鹏博士 中天金融 茂业国际 新希望集团 正邦科技 金鹰集团 模塑科技 新纶科技 腾邦国际 新文化 辉丰股份 凯撒旅业 泰晶转债 海隆控股 四川信托 特变电工 嘉美包装 金花投资 红星美凯龙 紫鑫药业 誉衡药业 能兴集团 捷成股份 物美集团 紫金矿业 冀中能源集团 复星国际 顾家集团 苏宁易购 未名医药 国盛金控 易鑫租赁 泰达控股 同煤集团 盛润控股 保利协鑫 晟晏集团 青海国投 豫能化集团 东银控股 吉利控股 邢台钢铁 陕煤集团 平煤神马 游族网络 雨润控股 太安堂 河南有线 蓝盾股份 岭南股份 文投控股 藏格控股 杭州国贸 同济堂医药 广西建工 居然之家 温氏股份 中原资产 起步股份 猛狮科技 树业环保 荣丰联合控股 皇庭国际 象屿集团 稻花香酒业 三环集团 杭州电气 华钰矿业 永鼎股份 北汽投资 杉杉集团 钜盛华 新希望 富通集团 新东方 景峰医药 金世旗控股 奥克斯集团 中国忠旺 中科控股 广汇汽车 长园集团 海底捞 海印股份 青山控股 和佳医疗 花王股份 长青集团 中铝国际 香雪制药 龙大美食 杭州航空 腾跃建筑 齐翔腾达 国美电器 江山欧派

【校企】方正集团 紫光集团 北大科技园 未名集团 清华控股 启迪控股

【投资理财】聚宝汇 招商银行 四川移动和掌柜 华领 国通信托 华信信托

【房企】颐和地产 星河湾 三盛宏业 中国恒大 新华联 美的置业 泰禾集团 福成地产 蓝光发展 新湖中宝 亿达中国 富力地产 万达商管 金地集团 正源地产 鸿坤地产 万科 明发集团 旭辉集团 欣捷集团 阳光集团 正荣地产 佳兆业 亿达发展 福晟集团 阳光100 华夏幸福 中国金茂 中梁控股 时代中国 云南城投 融信中国 协信远创 融创中国 禹洲集团 碧桂园 新城控股 雅居乐集团 新力控股 中国奥园 中骏集团 金轮天地控股 普洛斯中国 实地地产 花样年控股 卓越集团 建业地产 中南建设 荣盛发展 九通投资 珠江股份 弘阳地产 正商集团 阳光城 宋都股份 龙光集团 世茂集团 鑫苑置地 宝龙地产 海伦堡 当代置业 合景泰富 隆基泰和 朗诗集团 祥生控股集团 德信中国 力高集团 大发地产 合生创展 远洋集团 金辉股份 金科股份 融侨集团 龙湖集团 旭辉控股 禹洲鸿图 佳源国际 绿景中国 景瑞控股 方圆地产 路劲 俊发集团 中交地产 领地控股 大唐集团 绿地控股 天誉置业 汇景控股卓越商管 绿城中国 港龙中国 滨江集团

【城投平台】贵州非标 都江堰 陕西城投 平顶山城投 遵义道桥 杭州瓦房店 海国鑫泰 营口沿海开发 杭州普湾 春华水务 凯里城投 广投集团 独山 播州城投 汝州温投 吉林铁投 遵义建投 遵义经开投 水城经开 水城高科 水城水务 金昌建投 星海湾投资 盛京能源 河套水务 鑫源投资 悦达集团 康旅控股 杭州科泰建投 海淀国资 播州国投 云投集团 遵义和平 广西金投 驻马店城投 杭州水务 隆博投资 凤城园投 韩城城投 杭州建投 遵红城投 华荣实业 云南水务 红花岗城投 文山城投 六盘水开投 黔城产业 金财金鑫 宝鸡投资 柳州东城 襄城灵武 安顺投资银川通联 晋中国资

【山东企业】玉皇化工 万通集团 西王集团 如意科技 中融新大 胜通集团 大海集团 三星 魏桥 中国万达 金茂集团 富宇化工 海科化工 南山集团 清源集团 晨鸣纸业 方圆有色 亚通石化 中国宏桥 孚日股份 大业股份 岚桥集团 新凤祥集团 龙大美食