吴涵老师：房企生存保卫战，停止拿地，All in marketing

时间：2022-05-30 16:33:01 | 来源：行业动态

时间：2022-05-30 16:33:01 来源：行业动态

过去的二十多年，房地产与金融关系最为紧密。房地产离不开金融，没有资金的房企绝无可能混得风生水起。金融也离不开房地产，1998年开始，房地产就和金融捆绑在一起，成为金融最大的蓄水池。房地产对国民经济发展起到举足轻重的作用。

2020年房地产对GDP贡献率7.34%，房地产 建筑业合计贡献率14.5%，如若把房地产上下游产业全加起来算，贡献有30%。所以很多人说房地产绑架了中国经济。房地产发展初期，公司的资本金都很少。经过20多年高杠杆推动，滚雪球一样高速发展，这种高增长，是世界发展史上一大奇迹。彼时，房地产的核心就是高周转、高杠杆，胆子大，这样才能发展起来。如果做的很稳健，资本金有100万就做100万的生意，是不可能发展到今天的规模。

过去我们说房地产是“三年一个小周期”，即3年调整1年放松。2018年到2020年正好三年，大家都希望2021年能放开，但到了今年也没有放开，而且政策还在持续。而调控还会持续多久？按照经济学家，包括华尔街对中国地产政策的预测，至少还会持续4、5年。如果说最近放松了，只是因为之前确实勒得太紧，躺下的公司太多，带来更大的社会问题。

房企最重要的三个命脉被控得密不透风。目前，销售端、融资端、监管端，被控的密不透风。其一、销售端看更难了。“五限”政策仍在实施，预售证、摇号、网签均被管理等等，每走一步都很难。

其二、融资端，开发贷、并购贷余额不足。

现在银行也是两道红线管理，不能把更多资源流向房地产市场，所以很多项目虽然达到融资标准，但银行没有余额，不能把钱给你。很多企业资金紧张，这是原因之一。还有就是按揭余额不足。过去房地产公司之所以发展的很快，就是因为自己不花钱。预售最早画一张图就可以卖，两个月就能回款，后来按照工程进度节点放按揭款，现在差不多要交房才放按揭款。

其三，监管端，你的钱不是想用就能用

房建好了，好不容易销售、网签了，当地政府部门担心烂尾，要监管你。什么时候放款？竣工的时候。帐面是你的钱，但不能用！“不能用的钱”就“不是你的钱”。所以很多房企帐面有几千亿资金，四五百亿被监管，还贷时不能还，就是因为这个钱被监管了，暂时不能用。

像阳光城，房子已经卖了，也具备按揭条件，但是拿不到钱。一看销售数字很漂亮，结果就收了首付，其他要银行按揭，银行说没钱，钱还在路上就和你没关系，这对房企影响巨大。其三、监管端更严。本来年初还好，但出了恒大事件。恒大每年完成竣工面积对应100万人，如果有10个恒大，就是1000万人房子不能正常交付，那当地政府的压力非常大。因此，恒大事件后，所有地方政府都提高了监管比例，从南到北，从东到西，无一例外。

你可以卖房，但钱一定要专款专用，不能调回总部让总部还债，一定要留下。现在房企的账面上，很多钱被各种理由监管。以福建省来讲，福建的监管比例比较高，如果住宅的开发成本是3千元/㎡，监管资金大概1.3倍，就是近4千元/㎡，这么多钱被政府监管，什么时候给你？竣工再说。在这种情况下，地产公司肯定没有好日子过。

吴涵

危局中的房企，怎么活下去？如今，楼市调控依然没有放松，危机随时会加剧爆发，对于很多企业，特别是躺平的企业，吴涵老师认为有几个措施可用：

1、立即停止买地。 对一二线来说，地价已经占据房价的大头，以前我们每年的销售收入50%用来买地，现在就不买地。把现金留下，企业就有可能度过现金流周转短缺带来的危机。

2、停止部分在建项目的施工推进。从中优选，可以带来现金流的项目加快推进，不能带来现金流的项目马上停下，但法务工作要跟上。

3、All in marketing;集团重心压在营销端，快速回笼资金。加快营销管理队伍建设。

吴涵简介：

吴涵

资深房地产营销策划管理专家，毕业于厦门大学管理学院房地产与融资专业、厦门大学工商管理MBA专业，拥有13年标杆企业营销管理相关经验，8年以上世界五百强企业营销总监任职；期间曾在富力、碧桂园、世茂、万达等多家房地产企业担任管理职位、高级顾问！擅长垂直电商平台运营、短视频营销实战、精通网络营销创意策划、顾问式网络营销培训等，彻底颠覆现有的商业培训模式，着重从视野、观点、知识、实战化操作等层面，全方位地培育学员们的互联网营销思维与实战技能。