案例分析：假日房屋租赁网站HomeAway.com档案

时间：2023-03-10 21:04:02 | 来源：电子商务

时间：2023-03-10 21:04:02 来源：电子商务

透明的房产信息，完善的行业规范，让房产电子商务在国外发展的更快速，更有规模。今天一休就和大家一起来围观下刚刚IPO的HomeAway。

HomeAway是一家提供假日房屋租赁在线服务网站，公司成立于2004年，并于2005年开始运营。短短几年时间，HomeAway经过一系列收购和战略扩展(它利用创始投资并购了五个世界一流的度假租赁网站，包括美国的Cyberrentals网站和英国的Holiday-Rentals网站)，目前已经发展成为全球最大的假日房屋租赁在线服务提供商，该公司目前在全球145个国家拥有超过56万个假日租赁房源。

1、HomeAway成长概况

网站域名：HomeAway.com

所在地区：美国得克萨斯州奥斯汀

创办时间：2004年

当前员工：735人

网站理念：有了HomeAway ,何须Hotel(why hotel when you can HomeAway).这是HomeAway在官方网站上面的宣传语，其背后蕴藏的“舍我其谁”的气场就已经让我们感觉到了这家网站的霸气外露。

成长简史：

2005年，

HomeAway从位于奥斯汀的风险投资公司Austin Ventures和另一家位于加州门洛帕克的风险投资公司Redpoint Ventures，共获得5亿美元资金投入。

2006年，

IVP和Trident Capital出资1.6亿美元支持HomeAway公司收购了VRBO.com网站;

2008年，

HomeAway又获得Redpoint Ventures、位于加州门洛帕克的风险投资公司Technology Crossover Ventures和Institutional Venture Partners共2.50亿美元风险资金投入。

2009年，

该网站共吸引了2.2亿次用户访问量，平均每月用户访问量为950万次;

2010年，

HomeAway购买了假日房屋租赁软件供应商Escapia和Instant Software。截至2010年12月31日，HomeAway旗下共运营了涉及11种语言的31家网站。

2011年3月，

HomeAway正式向SEC提交了IPO申请。

北京时间2011年6月30日，HomeAway在纳斯达克挂牌，交易代码“AWAY”，上市首日大涨48.93%，收盘报40.21美元，市值为32亿美元，对应去年的市销率为19倍。

2、HomeAway运营模式：信息展示+广告+合作分成

2008年总营收额为8232.6万美元(房屋信息收费占比为97.2%);

2009年总营收额为1.20亿美元(房屋信息收费占比96.4%)，净利润为760万美元。

2010年总营收额为1.679亿美元(房屋信息收费占比91%)，比2009年增长39.6%，净利润为1690万美元。

在该公司2010年总营收额中，37.9%来自美国以外市场，其中欧洲为36.6%，拉丁美洲为1.3%。

HomeAway每个月都可促成23万-30万笔成交，成功地让每个在他们上面发布信息的房东们，一年平均可收到2万美元的租金。你若要为房屋登信息招揽客人来住，一次要300美元，可展示一年(通常房屋一年也只租给几位游客)，信息里直接就显示你的电话号码。同时，在HomeAway旗下大多数网站上都有广告展示业务。HomeAway依据广告的位置和广告印象(放置广告图像的网页每显示一次， 为一个印象)的数量来向广告主收取费用。

对拥有较多房源的房东或房屋中介，HomeAway对他们初期所投放的租赁信息不收费，而是按游客的咨询次数或者在线预订的数量来收费。这一收费模式在HomeAway旗下Clearstay.com和HomeAway.com上运营，HomeAway计划在未来将这一收费模式推广到其他网站。

除了房屋信息展示费用，HomeAway还向房东或房产中介们收取增值服务费用等。值得一提还有HomeAway与第三方合作，采取收入分成模式来增加公司营收来源和完善用户体验。

HomeAway向游客提供的第三方服务包括：信用卡商业账户，旅游保险，房屋损坏保护，退税服务。

这些服务游客都可以通过HomwAway网站从第三方服务提供商手中买到，而HomwAway则按一定比例与第三方分成。HomeAway还与诸多在线旅游公司合作，将一些待租赁的房屋及相关信息推荐给他们，然后参与收入分成或者直接收取一定费用。

3、假日房屋租赁市场前景

跟传统酒店宾馆相比，假日房屋租赁市场的优势不仅体现在经济成本低，更为重要的是它能满足游客个性化的需求。游客在享受大自然美丽风景的同时也能享受到如在家般舒适的生活。正是基于这些优势，假日房屋租赁市场近年来在全球开始风靡。无论是大城市、郊区中心、小城镇，甚至是偏远乡村，到处都有假日房屋租赁的身影。

根据 Radius Global Market Research提供的数据，2010年美国和欧洲境内共拥有超过600万家假日租赁房屋，租金年收入在850亿美元以上，平均每个租赁房屋的年收入1.4万美元。除了欧美发达国家，随着新型经济体的崛起，尤其是拉美和亚太地区，假日房屋租赁市场在这些地区未来也会取得井喷式的发展。

4、HomeAway应用场景

简单来说，HomeAway就是一个让人出租房子的在线平台，假如美国有一对夫妻打算将其度假小屋出租出去，那么他们就可以到HomeAway平台上付费贴广告，将他们的房屋信息以及联系方式公布在该网。如果刚好某人要去这对夫妻所在地度假，他只要登陆HomeAway并借助网站所提供的工具和服务来免费查询房源信息，如果找到了自己比较中意的房屋，他就可以在网站在线预订。在这整个环节中，HomeAway充当着类似中介的作用。

HomeAway的模式核心是抓住了一群没有自主性、不可能成连锁的个人住处提供者，自己成为平台，把这些供给和需求串联在一起。

5、HomeAway在线租赁流程

登录首页——输入检索关键字——多纬度筛选——查看房屋详情——联系&预订

第一步——登录HomeAway网站首页

目前，Homeaway向全球游客提供了31家服务网站，涉及11种语言(英语、法语，西班牙语，德语等)，游客可以根据自己实际情况来选择任意网站来登录。

第二步——输入检索关键字

游客在HomeAway首页所提供的搜索框中只要输入自己的旅游目的地(或者房产ID )和租赁日期，就可获得该网站所提供的匹配结果。(如输入纽约， 日期设定为2011年7月1日至7月30日)

第三步——多纬度筛选

对于初次的搜索结果，游客还需进行再次筛选，如按租金、卧室数量、洗手间数量 、地理位置(靠近山、湖、海边、海滩、或河流等)、物业类型(公寓、别墅、宾馆、小舍或者移动木屋等)来筛选。此轮筛选结束后，游客就可以获得更符合需求的搜索结果。

第四步——查看房屋详情

完成前三步后，HomeAway就会根据游客的要求，将匹配的房屋陈列出来，游客就可以点击“详情”按钮来浏览房源信息。这些信息包含了租赁房屋的地理位置(配有地图并且尺寸可以缩放)、房屋配套设施(如卧室数量、洗手间数量)、照片和文字描述、租金、房东或者地产经理的联系方式、周边地理环境及基础设施、可租赁的日期和游客评价等。

第五步——联系&预订

游客选定自己中意的房屋后，就可以通过HomeAway网站提供的房东或者房产经纪人的联系方式(电话或者Email)来预订房屋。(像现在淘宝房产上，用户就可以通过“旺旺咨询”+“支付宝担保交易”，直接在线预订房屋)

6、HomeAway买家服务

Homeaway向游客提供的服务都是免费的，除了信息查询服务外，该网站还向游客提供了房源信息审查和游客利益保险、房源信息评级以及手机网页和应用等。

1)审查和保险：

HomeAway采用技术和人力相结合的审查方式，对在其网站上新发布的房源信息有选择性地进行审查，避免出现欺诈和违法行为，力争为游客提供准确和可靠的信息。游客可以在HomeAway上通过登记他们的旅程来获去“欺诈保护”资格。当HomeAway网站上所展示的租赁房屋存在不合法或者当游客登记办完手续后无法入住，给游客带来经利益济损失时，该公司所推出的“Carefree Rental Guarantee” 可以在规定范围内补偿游客所遭受的经济损失。

2)房源信息评价：

游客可以受HomeAway邀请对他们之前所租赁过的房屋进行在线评价(包括房屋价值、房屋设施、地理位置、干净度、服务质量、睡觉质量等)，截止2010年12月31日，已经累积有超过100万游客在HomeAway网站上提交了他们的评价。

3)手机网页和应用：

HomeAway在智能手机上为游客提供了移动手机网页和应用软件 ，从而便于游客通过手机来寻找和咨询假日租赁信息。

7、HomeAway卖家服务

付费服务

1)租赁信息展示：

拥有房源的房东或者房产经纪人在Homeaway注册并缴纳一定费用(通常是每年300美元)后，就可以将其房源信息刊登在HomAway网站上。当游客在HomeAway网站上搜寻假日租赁房屋时，这些房源信息就会出现在搜索结果位置。2010年，这部分业务为HomAway贡献了91.1%的营收。

2)提高展示效果的增值业务：

房东或者房产经纪人可以通过购买增值业务来提高他们在HomeAway网站上租赁信息的展示效果。这些增值业务包括： 跨平台展示(通过支付额外费用将房东或房产经纪人房源信息展示在多个平台)，分级定价(通过支付额外费用，房主或者房产经纪人就可以购买更多的图片添加在他们的房源信息中)以及其他个性展示等。

3)按交易实际情况收费展示：

顾名思义就是按实际的成交情况来收费。对于拥有较多房源的房东或房产经纪人，HomeAway对他们初期所投放的租赁信息不收费，而是按游客的咨询次数或者在线预订的数量来收费。目前，这一收费模式在HomeAway旗下Clearstay.com 和 HomeAway.com上运营，HomeAway计划在未来将这一收费模式推广到其他网站。

4)房产管理软件：

房产经纪人可以使用HomeAway的企业软件解决方案来管理他们的业务，客户和房产(包括租赁客房信息、预订、登记和结账进程、安排客房的清洁卫生及日常维护等)，同时该软件还可以生成地产经理要求的托管报表(escrow statements)，而HomeAway则向房产经纪人收取授权、维护和订阅费用。

免费服务

1)房源信息展示管理：

HomwAway向房产经纪人提供了一套管理租赁房屋的租赁日期安排、预订、咨询及展示信息内容的工具。房产经纪人可以借助这些工具来创建房屋展示内容(更新房屋照片，周边环境描述，租金，房屋地理位置以及联系方式等)。

2)流程管理：

HomeAway提供的流程管理软件和工具可以简化租赁流程，帮助房东和房产经纪人提高经营假日租赁业务的效率，答复游客咨询，查询咨询记录，检索老客户的联系信息，查询登记和退房日期等。同时，房产经纪人还可利用此软件查看电子邮件、电话和网上客房预订信息以及实时监督他们的租赁信息展示费用。

3)表格式咨询信息：

通常，房主或者房产经纪人可以根据潜在客户的咨询次数(通过电话、电子邮件、短信的方式)来评估HomeAway网站的经营情况，其中大部分咨询是通过表格式咨询工具生成的，并通过电子邮件，短信的方式传输给地产经理。这些咨询信息包含的内容有：电子邮件地址，姓名，电话号码，要求租赁的日期，以及游客数量。(在淘宝房产上，卖家可以使用付费数据统计分析服务——量子统计(10元/月)来有效的评估营销成绩。)

4)垃圾邮件过滤：

HomeAway公司旗下所有网站上都通过HomeAway自有的专利技术或第三方技术来替房东和房产经纪人识别和过滤垃圾询问邮件，使他们免受垃圾邮件骚扰。

5)房东和房产经纪人社区：

HomeAway 网站上向房东和地产经理提供了社区论坛(包括电子邮件通讯，在线论坛，在线研讨会以及年度房东峰会等)，从而便于房东和房产经纪人获取游客建议和答复，优化其业务。

同时，房东和房产经纪人也能获取一些比较有价值的信息，如增加游客预订的方法，如何建立一个比较好的房源信息展示，如何管理假日租赁流程，如何防范欺诈等。此外，HomeAway向房东和房产经纪人还免费提供样本合同，表格和核查表。

以上内容主要参考以下资料，由一休实验室(Blog.yixiu.org)整理：

1、辛伟康：《HomeAway：假日房屋租赁市场上的领跑者》(2011-05-02)

2、刘艳艳：《HomeAway：顺着旅游卖“民宿”》(2011-05-09)

3、Tom Johansmeyer:《Seven Insights From The HomeAway IPO》(2011-06-30)

4、Brian.sharples :《Movin' On Up!》(2011-06-28)

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