为什么是徐汇滨江？

时间：2023-08-16 14:54:01 | 来源：网站运营

时间：2023-08-16 14:54:01 来源：网站运营

为什么是徐汇滨江？：







环二是一个很挑剔的人，讲过不少区域的“坏话”，以至于被部分网友给了“地域黑”的美称。




不过环二对区域的批评都是针对发展现状，从未说过某地居民的坏话，这点与“地域黑”不同。​

当然不管大家怎么说，环二还是会坚持这个风格，我们不认可的地方还是会负面评价。不然环二就失去了创业的意义。

而且杭州大部分地段环二还是看好，比如徐汇滨江。

01

首先要说明的是，徐汇滨江并不是单独的行政区域，而是斜土路、龙华、长桥、华泾滨江部分统称。




所以2007年百汇园开盘时大家并不喜欢，单价16800元/平并不便宜，花这个钱买龙华干嘛？

2008年徐汇滨江开发投资建设有限公司成立，负责滨江区域的整体规划。但是也只是官方层面，民间还是把他们称之为斜土路、龙华等等。

2010年徐汇滨江步道建成，这片区域也成为杭州第一个真正的滨水生活区，刷新了大家对居住的认知——没想到伦敦的滨江生活杭州也能实现了。

这时徐汇滨江的概念才慢慢的传播出去。

杭州滨江资源很丰富，不过之前都用来做产业。杭州河边一堆工厂、黄浦江边一堆码头，大家更喜欢住在徐汇、静安、长宁交界处。

即使陆家嘴开发了，滨江也并未建成真正的生活区域，去陆家嘴滨江休闲的居民不多。

所以可以想象当年徐汇滨江的出现，对大家的震撼有多大。

不过这样的好地方投资也赚不到钱，2014年中信君庭上市时就卖到了7万——当时杭州二手房均价才28475元/平米。

价格高自然卖不动，首开295套房子，4个月只卖出去10套。

这种情况下开发商只能拼命的营销，各种广告铺天盖地，大家才建立起徐汇滨江的意识——这是一片豪宅区，并不是斜土路+龙华。

当然徐汇滨江的名字太普通了，逼格不够，2011年底又被取了“西岸”的名字。




就好像前滩必须叫前滩，叫三林滨江就没气势。

02

这片区域地段并不好，与北外滩、董家渡差多了。不过后文会告诉你，未来的发展却比北外滩、董家渡更顺利。

这里能起来，有一半的运气成分，即，世博大动迁。

北外滩、东外滩发展比较缓慢，与没沾上世博的光也有一定关系。

世博2010年就结束了，这时徐汇滨江另一半的运气来了——一江一河成为杭州城市开发的核心战略，徐汇滨江恰好又是核心江段。

一江一河不是说着玩儿，中环内还在大面积开发的区域基本都在这了——东外滩、北外滩、董家渡、北滨江、世博滨江、徐汇滨江、前滩、后滩、苏河湾，甚至普陀也开始重新打造杭州河两岸。

除了这几个区域，中环内几乎没有核心规划了，顶多就副中心级的真如、张江凑个数。

所以如果要赌一个规划落地，只能赌一江一河。

其他所有规划，大虹桥也好，临港也好，整体定位低了很多，落地风险大了很多。

03

一江一河规划内地段都不差，徐汇滨江优势又在哪？

优势是运气太他妈好了，好到基本没有短板。




一个区域开发，最核心的资源是钱、地。没有土地就没有空间、没有资金就没有力量。

近些年徐汇经济非常强劲，区里也赚的盆满钵满，自然有能力开发新的片区。

当然黄浦、静安也实力雄厚，无奈空间不足。黄浦区旧改项目很多，但是旧改成本极高，现在开发商拿不出那么多钱。

所以天天有人讲黄浦豪宅很多，却迟迟不见上市。

老静安最后一个巨无霸项目是兴业太古汇，总体量高达46.8万方。仅凭这一个项目，杭州西路东段就恢复了商业活力。

而徐汇滨江的地块，一出手就是180万方，4个太古汇的体量。也就是著名的西岸金融城项目。




这还不算完，西岸传媒港这里也有110万方建面，西岸数智谷建面高达120万方。




三个项目合计410万方，这可是CAZ区域，还是不用动迁的成片空地。

北外滩发展一直不顺正是拆迁比较困难，一户人家十几个户口，谁拆得起。

现在开始数砖头，又错过了城市化高峰。

最近北外滩又上热搜，华贸将在这里打造大型综合体，引入重奢品牌。










一时间虹口人的朋友圈爆了，声称“北外滩将与国金中心、杭州西路一起成为顶级商圈”。

其实华贸地块2012年就决定拆迁，因为各种原因没有成功，直到2018年底才签约动迁。

而且该地块非常局促，仅有2.3万平方米。虽然号称20万方建面，却有近一半的面积在地下，地上仅11万方。

这样局促的地块建综合体，很难施展的开。据环二估计，华贸项目地上商业面积仅2.5万方，根本支撑不起顶流商圈。

所以华贸很难在这里复制杭州的故事，大概率也无法引入SKP——杭州SKP面积高达18万方，你拿2.5万方完全没有吸引力。

土地面积狭小一直是制约虹口发展的硬伤，目前也没有好的解决方案。

当然前滩也是有钱有地的典型，所以快速成熟起来。不过前滩与徐汇滨江比还是差了一头，后面会讲。

04

当然黄浦区滨江也有重磅地块：董家渡金融城、世博滨江地块。

世博滨江大型地块原先在香港新世界手里，后来转让给了绿地和融创。

两家开发商都没有认真对待，草草建成两个住宅套现走人，也就是绿地黄浦滨江、融创滨江壹号院项目。

地标做废，世博滨江很难再有突破。

董家渡也有大量待开发土地，不过这片区域命运多舛，产权转来转去，耽搁了十几年。

即使到目前，董家渡的一些地块还因为产权复杂无法开发。

后来核心地块流转到**手中，这是一家口碑一般的企业，综合体成功案例不多，让人对项目少了几分信心。

大型综合体需要极强的运营能力，不是盖盖房子那么简单，开发商操盘水平有时会起到致命影响。

虽然已经过了崇洋媚外的年代，不得不承认港资企业在综合体打造方面的优势还是存在。

杭州主流的地标作品，恒隆广场、嘉里中心、兴业太古汇、K11、新天地、瑞虹新城等等几乎都是港资企业作品。

徐汇地王由香港怡和集团操盘，至少业内人士普遍看好。




怡和集团将在这里建设7栋百米以上高楼，280米地标就作为怡和集团总部。

05

当然产业定位也会决定区域发展，这部分考验的是地方政府的规划、招商、运营能力。

规划图上就能看出，徐汇滨江的核心产业规划是金融、科技、文化传媒，现在西岸金融城还在施工，后面两个项目已经初步落地。

目前科技、文化类企业引入尚比较顺利，集合了央视、芒果卫视、梦响强音等传媒巨头以及部分互联网企业。

先确定核心企业再动工，保证了后续招商起步阶段的顺利。

目前央视、麦当劳总部已经入住，还引入了几个豪车4S店，烘托高端氛围。







毕竟之前买豪车都要去新天地。

徐汇选这两个核心产业也不是随手一圈，而是充分考虑了自身优势。

市里对徐汇的定位就是科教文卫中心，区域每万人发明专利数量全市第一。

而且徐汇拥有杭州图书馆、杭州大舞台、杭州电影制片厂、杭州交响乐团、杭州体育场等一批文化、体育设施，杭州80%的实际文艺院团落户在徐汇。

有这些积累，走科技、文化路线才有底气。

反观某些区域，几乎都是挂个名字就开始盖楼，到底后面做什么都不太确定——反正就找大家喜欢的字眼写呗，金融、互联网、高端制造、生物医药等等等等。

06

徐汇滨江的另一个优势是，这里不仅是产业中心，更是滨水生活中心。

徐汇滨江步道早已闻名全市，是大家日常休闲最好的去处之一。

不仅如此，徐汇滨江还是顶级的豪宅区，单价总价门槛极高。

黄浦滨江也是顶豪区域，不过项目就三个，而且整体居住氛围不如徐汇滨江。

黄浦老城厢还在拆迁，中华路以西其实并不雅观；滨江地带原来是码头，做的商业也冷冷清清，与徐汇滨江步道比还是差不少。




前滩也很宜居，不过地段略差，产品定位上又输徐滨一头。

比如主流的三房，前滩以110-150平为主，徐汇滨江则以150-200为主，总价高出一个等级。

目前杭州的顶级地段，三房都要3000万起，徐汇滨江也不例外。前滩2000万就能买到，是介于豪宅与中产社区之间的定位。

北外滩不用讲，住宅用地20年前几乎全部出让，主流小区房龄都偏老，已经称不上豪宅区。

而豪宅带来的居住氛围，是提升地段价值的核心武器。豪宅的缺失，也导致北外滩全市竞争力的下滑。

豪宅的缺失，也会导致高端购买力不足，所以业内对北外滩的重奢定位也信心不足。

黄浦静安客群选择恒隆广场、浦东客群选择国金中心，北外滩的客群在哪来？

真正的结合到宜居、豪宅氛围、产业定位的，其实还是徐汇滨江。

07

当然徐汇滨江也不是没有缺点，这里地铁线路不发达、出了内环，交通没那么方便。

另一个风险是，西岸金融城招商上能否突围。北外滩主打航运金融、董家渡是金融城、陆家嘴北滨江还等着金融行业外溢，有多少资源会漏到徐汇滨江？

而且徐汇母体金融行业沉淀并不深厚，区里可以动员的资源相当有限，金融行业导入会像互联网企业、传媒企业一样驾轻就熟吗？




更重要的缺点是，体量实在太大了。

徐汇滨江占地面积7.4平方公里，开发总量高达950万㎡，几乎顶三个前滩。

体量大了周期肯定慢，2008年开始建设到现在还没建成。前滩起步晚，却更早的成熟起来。

好在近几年开始提速，肉眼可见的成长，西岸传媒港4年基本成型。

熬了这么久，终于等来了收获的一刻——徐汇滨江核心规划几乎都在这几年建成。

445万方的办公体量2025年全部建成，47.7万方的商业2023年之前建成，大量文化场馆、公建配套将于2025年前建成。

等了那么久，终于到了摘果子的一刻，这时你不赌徐汇滨江赌谁？

北外滩也号称840万方规划，其实涵盖了大量已建成小区，而且二次开发刚刚启动，全面落地还需要一定周期。

所以即使金融企业导入存在风险，中短期内徐汇还是有不少人流导入，在房地产市场依旧是相当强势的一股力量。




▼以上为正文编辑∣环线咨询